Pourquoi la baisse des prix au Canada ne rend pas le logement plus accessible aux jeunes?

Le marché immobilier canadien a connu une correction spectaculaire depuis son pic de 2022 : les prix « de référence » ont reculé d’environ 20 % à l’échelle nationale, avec des baisses dépassant 30 % dans certains secteurs.

Pourtant, pour beaucoup de Canadiens — et tout particulièrement les 18-34 ans — cette chute ne suffit pas à rendre le logement abordable.

Pourquoi une correction aussi marquée n’a-t-elle pas suffi à rétablir l’accessibilité ? Explorons les causes, les conséquences et quelques pistes d’action, en restant concret et utile.

Cette baisse importante efface en grande partie les hausses exceptionnelles intervenues pendant la pandémie, mais elle n’efface pas la déconnexion accumulée entre prix et revenus.

1) Une correction qui remet surtout les prix à leur niveau d’avant la pandémie

De nombreux économistes expliquent que la chute récente reflète surtout un retour à la normale après la flambée des années 2020–2022. Autrement dit, plutôt qu’une vraie « remise à zéro » vers des prix historiquement abordables, on observe un ajustement après une période d’emballement. Comme le note Robert Hogue (RBC), les chiffres semblent spectaculaires, mais ils suivent une hausse encore plus spectaculaire — ce qui laisse beaucoup de ménages toujours éloignés du seuil d’achat.

2) Les revenus n’ont pas suivi

Une grande part du problème tient au fait que les revenus des ménages n’ont pas augmenté au même rythme que les prix immobiliers durant la dernière décennie. Mike Moffatt et d’autres observateurs soulignent que les prix se sont « déconnectés » des revenus. Ainsi, même après une baisse de 15–20 %, beaucoup de foyers restent incapables de réunir un apport significatif ou d’assumer des mensualités élevées sans un soutien familial ou des salaires nettement supérieurs à la moyenne.

3) Les grandes villes restent hors de portée

Le phénomène est particulièrement aigu dans les grands centres urbains : les estimations montrent que, à Vancouver, certains ménages devraient théoriquement consacrer jusqu’à 88 % de leurs revenus aux coûts liés à la propriété, et à Toronto environ 63 %. Ces ratios sont tout simplement impossibles à tenir pour de nombreuses familles sans sacrifices majeurs sur d’autres postes de dépenses.

4) Incertitude et comportement des acheteurs

La baisse des prix a créé un environnement paradoxal : bien que les conditions paraissent moins tendues qu’à l’apogée, l’incertitude pousse beaucoup d’acheteurs potentiels à différer leur achat, attendant un nouveau recul. Cette hésitation alimente un marché « bancal » où l’offre augmente et les transactions stagne, compliquant la dynamique de stabilisation.

5) Des coûts autres que le prix d’achat

Au-delà du prix affiché, l’achat d’une propriété implique apport initial, frais de notaire, taxes, assurances et souvent des mensualités hypothécaires élevées en cas de taux d’intérêt remontés. Beaucoup de jeunes ménages disposent de peu d’épargne mobilisable : sans aide (donations familiales, prêts parentaux, etc.), l’accès demeure très limité.

Que peut-on envisager pour améliorer la situation ?

• Augmenter l’offre de logements abordables : construire davantage de logements de taille moyenne et de qualité accessible, notamment dans les zones bien desservies par les transports publics.
• Soutien ciblé aux primo-accédants : aides à l’apport initial, mécanismes de propriété partagée, ou produits hypothécaires adaptés aux jeunes ménages.
• Politiques salariales et fiscales : encourager la hausse des revenus réels par la formation, la mobilité professionnelle et des mesures fiscales favorisant l’accès au logement sans creuser les inégalités.
• Réglementation foncière et densification : simplifier et accélérer les règles d’urbanisme pour permettre plus de développement résidentiel proche des services.

En résumé : la correction de 20 % du marché canadien n’est pas négligeable, mais elle ne suffit pas à compenser une décennie de décalage entre prix et revenus. Pour que l’accessibilité cesse d’être un idéal lointain pour la majorité des jeunes adultes, il faudra des efforts coordonnés — construction de logements abordables, aides ciblées et mesures économiques qui renforcent les revenus. Le changement exigera du temps, de la volonté politique et des solutions pragmatiques adaptées aux réalités locales.